Dilemma’s en woonwensen; verkenning en onderzoek middels een bacheloreindproject
Studeren is combineren. Dit blog gaat over de combinatie van SHS Delft en de afronding van mijn bachelor Technische Bestuurskunde. Ik heb niet alleen veel geleerd in mijn bestuursjaar, maar ook kennis toegevoegd aan de stichting middels een Bacheloreindproject.
Door: Niels Wäckerlin
Toen ik op een koude decemberavond, bijna twee jaar geleden, werd gebeld door SHS Delft dat ik was uitgekozen om vanaf februari een bestuursjaar te mogen doen, was ik eerst door het dolle heen. Zodra dat gevoel van euforie weer een beetje ging liggen, dacht ik na over hoe dit allemaal te combineren zou zijn met mijn studie Technische Bestuurskunde. Op dat moment resteerde er nog een half jaar van de Bachelor en aangezien SHS Delft parttime was, plande ik om de laatste vakken en het Bacheloreindproject (BEP) tijdens het bestuursjaar te voltooien. Op dat moment leek het me een meer dan reële planning, maar dat inzicht veranderde gauw. Het eerste project kwam in een stroomversnelling en vanaf september werd het bestuursjaar officieel fulltime; officieus was dat het eigenlijk al maanden van tevoren. Dit leidde er toe dat niet alleen de vakken werden doorgeschoven, maar ook mijn Bacheloreindproject met uitstel te maken kreeg. Dit werd gelukkig geen afstel, want in juli 2015 was het afgerond én positief beoordeeld. Genoeg over mij, ik wil de rest van deze blog namelijk graag besteden aan enkele resultaten van dit Bacheloreindproject, dat ik al dan niet toevallig in opdracht van SHS Delft heb uitgevoerd.
Het Bacheloreindproject voor Technische Bestuurskunde bestaat uit twee fasen: de eerste betreft een issuepaper waarin een complex multi-actor systeem kwalitatief wordt geanalyseerd en de tweede betreft een kwantitatief onderzoek over een van de geïdentificeerde problemen uit fase een.
In de eerste fase, getiteld ‘De dilemma’s van een jonge stichting in de herontwikkeling van leegstand tot kamers’, zijn enkele dilemma’s aan het licht gekomen die zich bevinden op het vlak van de drie aspecten van huisvesting, te weten kwantiteit, kwaliteit en betaalbaarheid. Zo is het bijvoorbeeld maar de vraag of je wilt herontwikkelen op een minder aantrekkelijke locatie. Dat draagt in eerste instantie bij aan een toename van de kwantiteit, maar doordat de kwaliteit lager is, kan dit bij afname van het kamertekort voor nieuwe leegstand zorgen. Daarmee zou tijd en geld geïnvesteerd worden in een minder aantrekkelijk project dat voornamelijk op de korte termijn zorgt voor afname van het kamertekort. Een ander dilemma zit tussen de kwantiteit en de betaalbaarheid. Een herontwikkelingsproject heeft een beperkte exploitatietermijn (vaak vijf en niet meer dan tien jaar). Binnen deze termijn is het vanuit investeerders uiteraard wenselijk dat de begroting minimaal sluitend is, dit kan er echter voor zorgen dat een project alleen doorgang kan vinden wanneer zeer hoge huurprijzen worden gehanteerd. Is dit voor SHS Delft acceptabel?
Voor de tweede fase koos ik een van de dilemma’s uit om kwantitatief te onderzoeken, te weten: Wat zijn Delftse studenten bereid te betalen voor de verschillende kwaliteitsaspecten van studentenhuisvesting? Dit dilemma bevindt zich op het raakvlak tussen de kwaliteit en betaalbaarheid van huisvesting. Ik koos ervoor dit te onderzoeken met een conjuncte analyse via enquêtes onder studenten. De resultaten staan in het onderzoeksrapport getiteld ‘De woonwensen van de Delftse student: een conjuncte analyse gebaseerd op rating en choice’. Het leuke van dit onderzoek was dat ik twee dingen ging onderzoeken waar ik ook tijdens mijn bestuursjaar tegen aanliep: hoe belangrijk zijn bepaalde kwaliteitsaspecten van een kamer (zoals grootte, aantal huisgenoten en locatie) en wat zijn studenten bereid hiervoor te betalen? Hieruit volgden twee onderzoeksvragen:
- Welke kwaliteitsaspecten spelen een rol bij de keuze van Delftse studenten voor een studentenwoning en hoe groot is het belang daarvan?
- Wat zijn studenten in Delft bereid te betalen voor de verschillende kwaliteitsaspecten van studentenhuisvesting?
Zoals gezegd, is dit onderzocht met een conjuncte analysemethode. Daarbij wordt een keuzeset voorgelegd met twee verschillende studentenwoningen (zie Afbeelding 1). De respondent moest hierbij zowel een voorkeur als een waardering (tussen 1 en 10) geven. Anders dan bij een traditionele vragenlijst, wordt hier een afweging gemaakt op basis van meerdere factoren, net zoals een student in werkelijkheid doet bij de keuze voor een kamer. Nadeel hiervan is dat niet alle eigenschappen meegenomen kunnen worden, dit zou de enquête te ingewikkeld maken en voor een lage respons zorgen. Daarom is gekozen voor acht eigenschappen, zoals ook te zien is in Afbeelding 1.
Afbeelding 1: Een van de keuzesets uit de enquête (welke zou jij kiezen?) [iv]
Uiteindelijk hebben 98 studenten de enquête ingevuld, dat is maar een klein deel van het totaal aantal studenten in Delft, maar voor mijn onderzoek een acceptabele responsgroep. Hieronder wordt op basis van die responsgroep een kort antwoord gegeven op de onderzoeksvragen:
- Welke kwaliteitsaspecten spelen een rol bij de keuze van Delftse studenten voor een studentenwoning en hoe groot is het belang daarvan?
Zie Afbeelding 2 voor het nutverloop van alle onderzochte kenmerken. Daarin is te zien dat het belang van de huurprijs (prijs) het grootst is, aangezien deze de grootste range heeft en dus de meeste invloed op de waardering van een woningprofiel. De huurprijs zegt echter alleen iets over de betaalbaarheid en niet over de kwaliteit. Van de kwaliteitsaspecten speelt de oppervlakte van de kamer de grootste rol, op de voet gevolgd door de afstand naar het centrum en de afstand naar de campus. Daarna volgen de aanwezigheid van buitenruimte in de vorm van een balkon of tuin, het delen van sanitaire voorzieningen en de afstand naar het station. Aan het aantal huisgenoten wordt het minste belang gehecht, belangrijker is waarschijnlijk wie die huisgenoten zijn.
Afbeelding 2: “Nutverloop” alle onderzochte kenmerken [iv]
- Wat zijn studenten in Delft bereid te betalen voor de verschillende kwaliteitsaspecten van studentenhuisvesting?
Omdat de prijs is opgenomen in de enquête kan bepaald worden hoeveel studenten bereid zijn te betalen voor een verandering van een kenmerk. Zo is in onderstaande figuur te zien dat de gemiddelde Delftse student €58,00 per maand bereid is te betalen voor een toename van 12m² naar 17m². Voor de toename van 17m² naar 22m² is de student echter maar bereid €10,02 per maand extra neer te leggen. Ook voor de andere kenmerken is de betalingsbereidheid bepaald, zie daarvoor het onderzoeksrapport.
Afbeelding 3: Betalingsbereidheid kameroppervlakte [iv]
Dit Bacheloreindproject heeft bijgedragen aan het behalen van mijn Bachelor Technische Bestuurskunde, maar ik hoop dat dit onderzoek ook van toegevoegde waarde kan zijn voor SHS Delft en andere huisvesters. Veel verbanden liggen kwalitatief voor de hand, maar zijn hierin ook kwantitatief aangetoond. Daarnaast hoop ik ook de invloed van studenten te vergroten bij het bepalen van de kwaliteit en huurprijzen. Een betere aansluiting op de wensen van de student kan immers de kans op leegstaande kamers verkleinen bij een ruime markt.
Voor het volledige issuepaper of onderzoeksrapport kunt u mailen naar info@shsdelft.nl