Herontwikkeling als tool voor stedelijke verdichting
Stedelijke verdichting is een term die de laatste tijd veel voorkomt in de visies van gemeentes in de Nederland en dan waarschijnlijk het meest in de Randstad. Met stedelijke verdichting kun je praktisch gezien je stad ‘uitbreiden’ door (leegstaande) plots in de stad met meer bouwvolume in te vullen. Bij het toevoegen van bouwvolume aan de stad heb je sowieso te maken met nieuwbouw. Daarnaast is er uiteindelijk minder open ruimte in de stad. Dat hoeft niet negatief te zijn als de open ruimte eerst niet goed benut bleek. Maar toch trekt het mij aan om na te denken over stedelijke verdichting, zonder daadwerkelijk die open ruimte te bebouwen: Stedelijke verdichting door middel van het toevoegen van functies.
Door Jessica de Boer
Vlak na het afronden van mijn bestuursjaar bij SHS Delft heb ik voor het vak Redesign (master Real Estate & Housing, Bouwkunde TU Delft) in een groep samengewerkt aan het vormen van een herontwikkelingsplan voor een plot vlakbij Rotterdam centraal, het Weenapoint. Een van de visies van Rotterdam is het verdichten van de stad. Het nieuwe bestemmingsplan voor het Weenapoint is in 2012 opgesteld en staat 125 procent van de toenmalige vierkante meters bebouwing toe. De nieuwe kantoortoren FIRST Rotterdam is een eerste stap in de verdichting van de plot. Een klein kantoorpand is gesloopt en wordt vervangen door een kantoortoren met 54.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Ook hier wordt dus sloop en nieuwbouw toegepast. Op de rest van de plot staan nog drie kantoorgebouwen uit de jaren ‘70 met historische waarde. De tactiek voor het vak: zoveel als mogelijk behouden van de bestaande panden en verdichten door middel van het toevoegen van functies.
Uit het in het vak uitgevoerde marktonderzoek bleek dat het Rotterdam Central District veel mogelijkheden biedt voor functies als kantoren, horeca, huisvesting, retail en services. Toch waren er op elk marktgebied risico’s te zien, met name als het ging om de concurrentie in de buurt. Het aantal vierkante meter per functie moet beperkt blijven om de risico’s laag te houden. Om de bestaande panden te vullen is een mix van functies nodig die elkaar kunnen versterken. Na het afwegen van verschillende scenario’s is er gekozen voor transformatie met een mix van traditionele kantoren, ‘shared office space’ als een incubator, hotel, conference center, appartementen en retail en services. Deze functies zijn gekozen aan de hand van de mogelijkheden die de bestaande gebouwen bieden in combinatie met de mogelijkheden die de omgeving biedt. Uit de financiële checks die zijn uitgevoerd, blijkt dat dit een winstgevende transformatie zou zijn.
Het bij elkaar zetten van functies alleen is niet voldoende. Het is belangrijk dat de eisen van de gebruikers van de functies overeenkomen en elkaar in ieder geval niet in de weg zitten. De gebruikers van de gekozen functies zijn in een analyse precies gedefinieerd en hun (kwaliteits-)eisen zijn meegenomen in het Programma van Eisen voor de transformaties. Door de verschillende functies en de verschillende momenten op de dag waarop deze functies gebruikt worden door verschillende gebruikers, wordt de ruimte veel intensiever benut dan wanneer er alleen kantoorfuncties op de plot zouden zijn. Op deze manier vindt er stedelijke verdichting plaats door het verhogen van het gebruik. En dit is bereikt door de panden te herontwikkelen in plaats van slopen en/of nieuw bouwen.