Kantoren transformeren, gat in de (studenten)markt
Elke ochtend om 6.00 uur op, klaarmaken, inpakken en snel de bus en trein halen om net op tijd voor het eerste college van 9.00 uur te zijn. De kantoren langs station zuid waar je je fiets parkeert, staan al jaren leeg: “waarom kan ik er niet gewoon wonen?” Veel studenten zijn langer dan een jaar op zoek naar een betaalbare kamer. Er is in Nederland enerzijds sprake van een aanwezige kantorenleegstand in studentensteden en anderzijds een groot tekort aan studentenkamers in deze steden. Door het beschikbaar stellen van het overschot op de kantorenmarkt aan studenten wordt in beide markten bijgedragen aan de deeloplossing van twee structurele problemen. (Tijdelijk) transformeren naar studentenwoningen biedt voor eigenaren en investeerders kansen.
Aantrekkelijke markt
In totaal moeten er in Nederland 19.000 studentenwoningen worden bijgebouwd om aan de huidige vraag te voldoen. De grootste druk ligt in Amsterdam, gevolgd door Rotterdam, maar ook in de andere studentensteden zijn enkele duizenden kamers nodig. In veel steden is bovendien sprake van een grote discrepantie tussen de vraag en het type studentenwoning, dit is zeer sterk in steden als Groningen, Nijmegen, Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De pluriformiteit onder bestaande kamers betekent een vraag naar nieuwe studentenkamers.
Bovendien groeit het aantal Nederlandse studenten met circa 9% tot tenminste 2022 [i] ondanks veranderende voorzieningen. De discussie dat door veranderende voorzieningen meer studenten thuis blijven wonen, wordt vaak gevoerd. Het verhoogd collegegeldtarief voor langstudeerders en het afschaffen van de studiebeurs zouden van invloed zijn op het woongedrag van studenten. Toch moet hier niet te zwaar aan worden getrokken. Immers wordt ook de ov-jaarkaart stopgezet voor langstudeerders, hetgeen thuis blijven wonen niet bevorderd. Bovendien kiezen studenten al jaren voor een studie die hen interesseert, ongeacht de locatie. Op kamers wonen hoort vaak bij studeren, zelfontplooiing en je studententijd. Ook klussen studenten regelmatig bij en is het lenen voor studenten bijzonder aantrekkelijk met de lage rentestand en lange terugbetaaltermijn die de overheid biedt. Tijden en voorzieningen veranderen nu eenmaal door de jaren heen.
Bij de verwachte groei van het aantal studenten wordt niet meegerekend dat de Nederlandse steden, waaronder Amsterdam, Leiden en Delft steeds aantrekkelijker worden voor internationale studenten. Ook het onderwijssysteem van universiteiten wordt steeds verder ingericht om zich op internationaal niveau te profileren en studenten wereldwijd aan te trekken[ii]. Vrijwel alle masteropleidingen worden geheel Engelstalig gevoerd en steeds meer bachelor opleidingen kiezen ervoor om Engelstalig onderwijs te voeren. Nederland biedt in continentaal Europa zelfs de meeste Engelstalige opleidingen aan[iii] en kent de hoogste stijging van internationale studenten in Europa[iv].
Kansen voor investeerders
Hoewel investeren in studentenwoningen niet heel hip lijkt, wordt dit onder private en institutionele beleggers wel steeds populairder. Zo investeren bijvoorbeeld Syntrus, Bouwinvest en Bouwfonds in studentenwoningen[v] en stappen internationale fondsen in de markt[vi]. Geen vreemde ontwikkeling als gemiddeld genomen de reguliere woningbouw een lager rendement biedt voor investeerders en er sprake is van een gemiddeld rendement van 6 à 7% en hoger bij het instappen in vroeg stadium[vii]. In dat geval is vaak sprake van de inzet van durfkapitaal door private investeerders die project specifiek aan het begin van een project deelnemen nog voor de plannen rond zijn.
Grafiek 1: Gemiddeld rendement op woningen in Europa (bron: NRCQ) [viii]
Gezien de kamernood en het stijgende aantal studenten, is de afzet en daarmee het rendement redelijk verzekerd en treden leegstandsproblemen vrijwel niet op. In gezamenlijke woningen gaan studenten bovendien zelf op zoek naar een nieuwe huisgenoot.
Kansen voor pandeigenaren
Voor eigenaren biedt transformatie naar studentenwoning allereerst een inkomstenstroom die er anders niet geweest zou zijn. Veel eigenaren struikelen over het moeten afwaarderen van panden om zodoende de huurprijs per vierkante meter te verlagen, opdat transformatie naar woningen haalbaar zou kunnen zijn. Dit is echter vaak alleen fors bij kantoren die na het jaar 2000 zijn gerealiseerd. Voor kantoren op B en C locaties valt dit bovendien nog te overzien mits een pand te openen ramen heeft en geen aanpassingen in de gevel nodig zijn.
Veel eigenaren wachten op betere tijden. Vaak moet echter alsnog worden afgewaardeerd, omdat de bepaalde huurprijs is overschat in tijden met een beter economisch klimaat. Wachten kan ook naïef zijn. Immers staat 7,9 miljoen m² aan kantoren leeg (17% van de totale voorraad)[ix], waarvan 60% voor een periode langer dan drie jaar[x]. Er is nog sprake van een drempel waar eigenaren overheen moeten. Daarnaast brengt leegstand ook beheer- en onderhoudskosten met zich mee. Zo zal een leegstaand kantoor ongeveer 15 euro per vierkante meter per jaar kosten[xi].
Afwaarderen is beperkt bij tijdelijke vastgoedtransformaties, in plaats van geld uit te geven aan de beveiliging en onderhoud van een leegstand pand worden inkomsten gegenereerd die er anders niet zouden zijn. Gipswanden zijn gemakkelijk af te breken en met efficiënt en doelgericht verbouwen ontstaat een winstgevende exploitatie. Na de exploitatieperiode kan een eigenaar altijd besluiten om terug te gaan naar de oorspronkelijke bestemming of de opties te verkennen tot het permanent wijzigen van de bestemming (en het bestemmingsplan). Het kan dus voor een vastgoedeigenaar aantrekkelijk zijn om in afwachting van sloop of betere tijden met een partij samen te werken die het gebouw tijdelijk (vijf of tien jaar) een andere bestemming geeft. Een voordeel van permanent herbestemmen daarentegen is dat er sprake is van een langere exploitatieduur met relatief gezien niet veel hogere kosten dan tijdelijke transformaties. Een kantoorpand van na 2000 moet dan vaak nog worden afgewaardeerd, maar wegens de langere exploitatieduur moet deze optie zeker niet worden afgeslagen voor verder onderzoek.
Transformeren is geen oplossing voor al het kantorenleegstand in Nederland. Bovendien van grootschalige bedrijventerreinen complete woonwijken maken, ziet niemand zitten. Daarmee creëer je wellicht zelfs slecht uitziende leegstandswijken en andere bijhorende problemen. Het willen denken in een grootschalige oplossing is de typische blauwdrukplanning die we in Nederlands sinds oudsher gewend zijn. Dit ‘grootheidsdenken’ biedt geen oplossingen. Transformeren begint bij een enkel pand, een enkele functie en object specifieke aanpassingen. Door het aantrekken van een andere doelgroep in een gebied ontstaat functiemenging en meer levendigheid in een gebied. Hetgeen weer voedingsbodem biedt voor verdere ontwikkelingen.
Tot slot
Soms wordt gesteld dat transformatie in de praktijk niet zo eenvoudig is en dat de kosten van aanpassing zich niet in verhouding stellen met het rendement dat te halen valt voor investeerders en eigenaren[xii]. Hier moeten echter twee kanttekeningen op gemaakt worden. Ten eerste leent niet elk pand zich voor (tijdelijke) transformatie. Niet elk ontwerp is nu eenmaal flexibel in te richten. Echter lenen veel panden met bestaande kamerindeling zich perfect voor tijdelijke transformatie, immers zo min mogelijk (ver)bouwen betekent lagere kosten. Ook zijn veel moderne kantoorgebouwen (mits te openen ramen) door een ruim kantoorlandschap flexibel in te delen met gipsplaten. Dat brengt ons bij de tweede kanttekening: transformeren moet kostenbewust en effectief worden uitgevoerd.
Een transformatieproject hoeft per beginsel geen prestigeproject te zijn. Architecten halen graag hippe fratsen en ontwerpvoorstellen tevoorschijn en corporaties en ontwikkelaars stellen te hoge eisen aan het opleveringsniveau. Ieder transformatieproject is uniek en elke aanpassing moet worden beoordeeld op nut en noodzaak. Dat dit niet hoeft te resulteren in een slechte woonsfeer bewijst SHSDelft met haar opgeleverde projecten. Bewust wordt gekozen om het interieur van verouderde panden op te krikken, zo min mogelijk bestaande wanden af te breken en de vaak meest kostbare ingreep van gevelaanpassing en -verfraaiing te vermijden. Waarom zou je, omdat je transformeert, opeens ook een leuke gevel toevoegen? Het gebouw staat er al en verandert slechts van functie. Het tijdelijke karakter zorgt ervoor dat het bereiken van kostenefficiëntie ontzettend belangrijk blijft.
Tweede kritiekpunt is vaak: “wie zou daar nou willen wonen in dat slecht uitziende kantoor?”. Toegegeven, woonconsumenten zijn geëmancipeerd en hebben vaak de keus. Laat die keuze nu op de krappe studentenmarkt eens ontbreken. Bovendien creëren ontwikkelaars en corporaties vaak andere eisen dan studenten werkelijk hebben. Sfeer in het gehele pand en woongenot staan boven luxe tegeltjes en riante vierkante meters. Als studenten zelf een pand transformeren naar studentenwoningen wordt met een geheel andere blik naar aanpassingen en noodzakelijke ingrepen gekeken. Studenten begrijpen waar de prioriteiten liggen, welk afwerkingsniveau er nodig is en veel studenten zijn zelf ook bereid zijn om kleine sloop- en verbouwingswerkzaamheden te verrichten in hun toekomstige woning. Door creatief om te gaan met transformeren is er vaak meer mogelijk dan ontwikkelaars kunnen zien.
Transformeren naar studentenwoningen biedt kansen door twee markten in problemen met elkaar te verbinden. Zeer voor de hand liggend. Toch zijn partijen nog vaak terughoudend. Bij tijdelijke transformatie hoeft niet zwaar te worden afgewaardeerd door pandeigenaren. Het levert een inkomstenstroom op die er anders niet was geweest. Bovendien valt het risicoprofiel in de studentenmarkt voor investeerders mee door de kamernood in steden en het groeiende aantal studenten van nationale en internationale afkomst.
[i] Kences. (2014). Landelijke monitor studentenhuisvesting Apollo 2014. Utrecht: Kenniscentrum Studentenhuisvesting.,
[ii] VSNU. (2012). Prestaties in perspectief, trendrapportage universiteiten 2000-2020. Den Haag: Vereniging van universiteiten.
[iii] VSNU. (2012). Prestaties in perspectief, trendrapportage universiteiten 2000-2020. Den Haag: Vereniging van universiteiten.
[iv] Hoger Onderwijs Persbureau. (2014). Spectaculaire groei internationale studenten. http://punt.avans.nl/2014/09/spectaculaire-groei-buitenlandse-studenten/
[v] de Lange, Peter. (2014). Studentenwoningen aantrekkelijk voor investeerders. from http://www.cobouw.nl/nieuws/algemeen/2014/10/24/studentenwoningen-aantrekkelijk-voor-investeerders
[vi] The Class of 2020. (2015). Annual trends report 2015. Amsterdam: Foundation The Class of 2020.
[vii] de Lange, Peter. (2014). Studentenwoningen aantrekkelijk voor investeerders. from http://www.cobouw.nl/nieuws/algemeen/2014/10/24/studentenwoningen-aantrekkelijk-voor-investeerders
[viii] Elferink, Eva. (2014). Wat nou kantoren? Studentenkamers, da’s pas investeren. from http://www.nrcq.nl/2014/12/10/wat-nou-kantoren-studentenkamers-das-pas-investeren
[ix] DTZ Zadelhoff. (2015). Factsheets januari 2015, kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Amsterdam.
[x] CBS, PBL, Wageningen UR (2015). Leegstand van kantoren, 1991-2015 (indicator 2152, versie 03, 12 juni 2015). www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen. from http://www.compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl2152-Leegstand-kantoren.html?i=36-177
[xi] JLL. (2014). OSCAR-servicekostenbenchmark. Amsterdam.
[xii] von Meding, Reimar. (2012). Het kantoor is dood. Lang leve de stad! from http://ruimtevolk.nl/2012/01/17/het-kantoor-is-dood-lang-leve-de-stad/