Morele verplichtingen van een projectontwikkelaar
“Je hebt geen integriteit en je organisatie wordt misbruikt door hun Raad van Toezicht!” schreeuwde de boze man. Dit was één van mijn eerste kennismakingen met bottom-up projectontwikkeling.
Tijdens mijn tijd als bestuurslid van SHS Delft heb ik veel meegemaakt, maar de bovenstaande quote geeft toch wel de meest markante ervaring weer. Tijdens de ontwikkeling van Abtswoude wilden we ons best doen om de buurt te betrekken bij het project. Zo hadden we gedurende het gehele project een ideeënbus aan de buitenzijde van het pand hangen en zijn we ook meermaals de wijk ingegaan. Wat echter vooral voortkwam uit ons voornemen, was de organisatie van een inloopavond, zodat we de omwonenden kennis konden laten maken met ons plan. Ook gaf het ze de kans om suggesties te doen en zo het project ook voor hen te verbeteren.
Na de eerdergenoemde ervaring, waar ik stuitte op een heftige reactie vanuit een geëmotioneerde omwonende, begon ik me af te vragen wat nu eigenlijk het doel is tijdens het ontwikkelen van een project. Kijk, aan de ene kant word je gewoon ingehuurd door een opdrachtgever, die graag wil dat je zijn project verwezenlijkt, maar aan de andere kant ben je moreel gezien verplicht om je omgeving niet op een negatieve manier te beïnvloeden. Wat moet je dan doen om een goede projectontwikkelaar te zijn?
Om te beginnen is het belangrijk om de benaderingen te bekijken en te analyseren. De twee benaderingen die momenteel het sterkst naar voren komen zijn bottom-up en top-down.
Bottom-up ontwikkelen heeft een sterke focus op het luisteren naar omwonenden. Maar waarom zou je dat doen? Als we kijken naar de wetenschappelijke literatuur, ontdekken we snel een antwoord op deze vraag. In hun paper “Managing Project Scope Definition to Improve Stakeholders’ Participation and Enhance Project Outcome” delen Fageha & Aibinu (2013) een belangrijke observatie. In hun onderzoeksgebied, de bouwindustrie van Saudi-Arabië, zien ze dat veel publieke gebouwen na oplevering leeg komen te staan. Uit analyse volgt dat deze leegstand grotendeels te wijten is aan het niet goed betrekken van omwonenden bij het bouwproces. Maar nog belangrijker, ze ontdekten dat mensen eigenlijk niet zo geïnteresseerd zijn in het exact doorgevoerd zien worden van hun wensen. Het raakt omwonenden veel meer dat ze betrokken worden in het maken van de besluiten.
Hoe zit het dan met de top-down benadering? Waarom is die überhaupt belangrijk? Graham Winch (2010) beschrijft in het vierde hoofdstuk van zijn boek “Managing Construction Projects; An information Processing Approach” dat alle interne betrokkenen zij zijn, die in een juridische verbintenis met de klant betrokken zijn. Van alle mensen die met het project te maken hebben, is de projectontwikkelaar wel zeker in een juridische verbintenis betrokken met de klant. Naast deze wettelijke verplichting echter, is er ook een nog veel logischer en nuchterder argument voor het belang van de top-down benadering: de klant betaalt voor het project, dus als projectontwikkelaar ben je sterk gemotiveerd om de belangen van de klant te behartigen.
Combinatie van top-down en bottom-up. (Filev, 2018)
Kijkend naar deze beide benaderingen, krijg ik het gevoel dat de projectontwikkelaar op zijn eigen manier rechter moet spelen. Hij is gebonden aan de morele verplichting om naar de omwonenden te luisteren en hun omgeving niet negatief te beïnvloeden, maar hij is ook een professional die een duidelijk doel voor het project heeft en een juridische verbintenis met de klant heeft. Het is dan ook essentieel dat de projectontwikkelaar een verstandige en kritische houding ontwikkeld, zodat hij daardoor goede beslissingen kan maken. Ook goed om te onthouden: het draait bij het luisteren naar anderen niet alleen maar om het uitvoeren van hun wensen, maar vooral dat ze gehoord willen worden (en dat geldt voor zowel de top-down als bottom-up benadering).
Natuurlijk ligt de focus bij SHS Delft wel wat anders. Samen met onze investeerders proberen we een zo goed mogelijk project af te leveren, waar de nadruk niet alleen ligt op winstgevendheid, maar juist op maatschappelijke verantwoording en duurzaamheid. Dat betekent echter niet dat er bij reguliere projectontwikkeling rücksichtlos met de omgeving omgegaan mag blijven worden. Sterker nog, tegenwoordig is en wordt het steeds belangrijker dat je als projectontwikkelaar nadenkt over de keuzes die je maakt en wat voor effect ze op de omgeving hebben.
PS: van de boze man hebben we nooit meer wat vernomen…