Nauwkeurigheid van de initiële begroting van transformatieprojecten
Foto: the olympic
Bij tijdelijke transformatieprojecten is het vaak van essentieel belang dat zoveel mogelijk gebouwcomponenten hergebruikt worden. Zo niet, dan komt de benodigde investering zodanig hoog te liggen, dat de hogere investering niet binnen een periode van 10 jaar terugverdiend kan worden en daarmee het project niet financieel succesvol gerealiseerd kan worden.
Tegelijkertijd is het gebrek aan informatie over het bestaande gebouw karakteriserend voor de initiatieffase van transformatieprojecten, wat vaak leidt tot afwijkende kosten en opbrengsten. Dit statement is niet uit de lucht gegrepen; het wordt herhaaldelijk genoemd in literatuur en dit gold ook voor de herontwikkeling van de Zusterflat in Delft. Bij SHS Delft zijn we daarom zodanig te werk gegaan, dat het project alsnog succesvol opgeleverd kon worden.
Door: Arda Basak
Gebrek aan informatie over het gebouw
In de beginfase van het project ‘de Zusterflat’ bleek dat er vrij weinig informatie voorhanden was over het pand; we moesten het vooral doen met de oude plattegronden (die in sommige gevallen ook niet overeenkwamen met de werkelijkheid). Om die reden hebben wij het gebouw volledig in kaart gebracht, wat een tijdrovend proces bleek te zijn. Het doel hierbij was om de hoeveelheid risico’s en onvoorziene situaties zoveel mogelijk te minimaliseren, de nauwkeurigheid van de begroting te verbeteren en het plan tegelijkertijd zoveel mogelijk te optimaliseren.
Meer hergebruik door uitgebreide gebouwanalyses
De gevolgen van het gebrek aan informatie in de initiatieffase, wat gaandeweg het proces toeneemt, is te zien in onderstaande afbeelding. Het effect van het volledig in kaart brengen van het gebouw heeft gezorgd voor een afname van de bouwkosten. Doordat het gebouw zo volledig mogelijk in kaart is gebracht, is per kamer bepaald wat vervangen moest worden en wat gehandhaafd kon worden… tot aan de bestaande stopcontacten toe. Tegelijkertijd zijn de (ingeschatte) opbrengsten gedurende het herontwikkelingsproces toegenomen door verdere optimalisaties aan het ontwerp. Het verloop van de kosten en opbrengsten gedurende het proces is goed te zien in de onderstaande afbeelding.
[vc_row][vc_column][vc_single_image image=”3885″ img_size=”full” alignment=”center”][/vc_column][/vc_row]
Afstudeeronderzoek
In januari 2017 ben ik afgestudeerd aan de TU Delft (Master Real Estate & Housing) met als onderwerp de nauwkeurigheid van de initiële begroting bij transformatieprojecten, geïnspireerd door de transformatieprojecten waar ik bij SHS Delft en Pinnacle (projectontwikkelaar in Amsterdam) aan heb gewerkt. Tijdens het afstudeeronderzoek heb ik een aantal persoonlijke doelen opgesteld, waarbij ik onder andere de volgende vragen beantwoord wilde hebben:
- Hoe groot is de afwijking van de initiële begroting is bij transformatieprojecten?
- Wat zijn de redenen voor de eventuele afwijkingen bij transformatieprojecten?
Indien je geïnteresseerd bent in (de samenvatting van) het afstudeeronderzoek, dan kun je het rapport downloaden door op deze link te klikken. Veel leesplezier!