Stedelijke herverkaveling als oplossing voor transformatie leegstaande kantoorgebieden
Door het transformeren van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting probeert SHS Delft twee problemen aan te pakken, namelijk het tekort aan studentenwoningen en de groeiende leegstand van kantoorpanden. Naast SHS Delft proberen meerdere partijen de leegstand te verkleinen door gebouwen te transformeren naar andere functies. De leegstand blijf echter een hardnekkig probleem en de verwachting is dan ook niet dat deze zal verdwijnen wanneer de economie weer aantrekt. Door een dalende beroepsbevolking en een afname in het ruimtegebruik per werknemer zal er de komende tijd nog meer kantooroppervlak leeg komen te staan. Stedelijke herverkaveling kan dan in combinatie met herontwikkeling wellicht een oplossing bieden.
Door: Janneke Michielsen
Stedelijke herverkaveling houdt in dat eigenaren van grondpositie ruilen om op die manier nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Nu komen deze ontwikkelingen vaak nog niet tot stand omdat het eigendom versnipperd is. Stedelijke herverkaveling zou in zulke gevallen een eventuele patstelling kunnen doorbreken.
Op bepaalde kantorenlocaties, waar sprake is van veel verspreide leegstand, willen een aantal eigenaren bijvoorbeeld wel hun pand transformeren naar wonen, maar zij zullen hier minder snel toe geneigd zijn wanneer niet het gehele gebied aangepakt wordt. Wie wil er immers tussen verouderde en leegstaande kantoren wonen? In dergelijke gevallen kan door het wisselen van gebruikers de leegstand geconcentreerd worden, waarna de rest herontwikkeld kan worden. Door de stedelijke herverkaveling zal er een waardesprong plaatsvinden welke gebruikt kan worden voor het verbeteren van de openbare ruimtes. Daarnaast is er ruimte voor een vorm van binnenplanse verevening door deelnemende partijen, die meer profijt hebben van de waardestijging, een groter deel te laten bijdragen.
Transformatie speelt nu niet alleen nog een kleine rol, omdat er vaak sprake is van versnipperd eigendom, maar ook omdat kantoren (wanneer deze verhuurd zijn) jaarlijks meer opleveren dan woningen en door het feit dat vastgoedeigenaren het vaak weigeren om af te boeken op de boekwaarde van het pand. Wanneer er echter meerdere panden (gedeeltelijk) leegstaan, heeft dit niet alleen een direct effect op de begroting van de eigenaar door het mislopen van huurinkomsten, maar ook een indirect effect door een afname van de vastgoedwaarde. In dergelijke gevallen kan een georganiseerde aanpak alsnog lonen om in zulke gevallen de verliezen zoveel mogelijk te beperken en deze te delen. Tevens leidt dit tot een kwaliteitsverbetering van het gebied en voorkomt het verpaupering. Partijen, die een verlies moeten noteren, zullen gecompenseerd worden door partijen die wel een positief resultaat boeken. Dit positieve resultaat was immers niet mogelijk geweest, wanneer deze partijen niet mee hadden gedaan.
Maar waarom speelt stedelijke herverkaveling dan momenteel nog geen grote rol in Nederland? Eén van de belangrijkste redenen hiervoor is dat in tegenstelling tot andere landen stedelijke herverkaveling in Nederland niet afgedwongen kan worden. Wanneer slechts één eigenaar niet mee wil werken, gaat het hele plan dus niet door. De reden hiervoor is dat de overheid van mening is dat (gedwongen) herverkaveling een te grote inbreuk zou zijn op het eigendomsrecht. Enigszins vreemd hierbij is dat wanneer de vrijwillige herverkaveling stuk loopt, de overheid de gemeente aanraadt om te gaan onteigenen, waar onteigening wordt beschouwd als één van de grootste inbreuken op het eigendomsrecht. Daarnaast kan de gemeente bij stedelijke herverkaveling een meer faciliterende rol aannemen, terwijl zij bij onteigening het eigendom in handen krijgt en een veel actievere rol moet spelen. Tot slot zal stedelijke herverkaveling wanneer deze in de wet wordt opgenomen niet per se continu afgedwongen hoeven te worden. Net als bij onteigening, geldt hierbij namelijk het stok-achter-de-deur principe. Door het feit dat het eventueel afgedwongen kan worden, zijn eigenaren eerder bereid om samen te werken en zal er vaker vrijwillig gebruik van gemaakt worden.
Stedelijke herverkaveling kan in combinatie met transformatie een grote bijdrage leveren aan het tegengaan van leegstand en kan hierdoor gebieden weer aantrekkelijk en leefbaar maken. Door stedelijke herverkaveling lopen gemeenten minder risico (in vergelijking met actief grondbeleid) en kunnen eigenaren zelf profiteren van de waardestijging. Wanneer een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling opgesteld wordt, zal de effectiviteit van het instrument verder vergroot worden. Het leegstandsvraagstuk zal door deze wettelijke regeling niet in één keer opgelost worden, net als dat de invoering van tijdelijke transformaties, waar SHS Delft dankbaar gebruik van maakt, dit probleem niet op kan lossen. Bij zulke grote vraagstukken is het immers een kwestie van alle beetjes helpen.