Van idee tot stichting, de eerste anderhalf jaar van SHS Delft.
Voordat we in 2011 begonnen zijn met SHS Delft, ben ik van september 2009 tot september 2010 penningmeester geweest van de Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen te Delft (VSSD), daar hield ik me naast de financiële zaken van de vereniging ook bezig met de studiefinanciering en huisvesting van studenten. Voor mij een zeer leerzaam jaar waarbij ik kennis heb gemaakt met de politiek, het bestuur van de universiteit en de vastgoedwereld voor studentenkamers.
Door: Laurens Krüger
Bij de VSSD hielden we ons qua huisvesting bezig met een lobby voor huurtoeslag voor onzelfstandige kamers, het voorkomen van uitbuiting door verhuurders maar ook met een strijd tegen het nijpende kamertekort in Delft. We hadden hier ambitieuze doelstellingen in, maar dat kon je als student niet allemaal in een jaar veranderen. De impact van een lobby als student is helaas maar zeer beperkt, en als je iets wilt veranderen kan je beter zelf met een nieuw idee komen dan andere partijen proberen bij te sturen.
Mijn opvolger bij de VSSD heeft toen samen met de gemeenteraadspartij STIP geïnitieerd dat we in Delft een project zouden doen om leegstaande kantoorpanden om te bouwen tot (tijdelijke) studentenhuisvesting. In Utrecht hadden ze al een paar succesvolle projecten, en dat moesten wij toch ook kunnen?
Na een korte sollicitatieprocedure kwamen Sven, Rudo, Milou, ik bij elkaar om dit te gaan realiseren. Ons initiële beeld was toen dat er veel lege panden waren, de pandeigenaren stonden te springen om iets met de leegstand te doen, er voldoende financiële middelen waren en dat we binnen een jaartje het project afgerond zouden hebben.
Ondanks alle goede intenties, bleek het allemaal wat lastiger te zijn dan dat. Marieke sloot bij ons aan en met zijn vijfjes zijn we aan de slag gegaan. De eerste businesscase, een pand in het zuiden van Delft, bleek praktisch en financieel helaas niet haalbaar te zijn. Daarom zijn we (letterlijk met z’n vijfjes op de fiets) op zoek gegaan naar andere leegstaande panden.
Tegelijkertijd moest er een stichting opgericht worden en subsidie aangevraagd worden. Om subsidie te ontvangen hadden we een stichting als entiteit nodig. Wist je dat je om een stichting op te richten een bankrekening nodig hebt op naam van de stichting? Die bankrekening kan je natuurlijk pas openen als de stichting er is. Gelukkig hadden we een hele behulpzame Raad van Toezicht die ons advies heeft gegeven over alle stappen die er gezet moesten worden.
Na het opstellen van statuten, het schrijven van een eerste beleidsplan, dit allemaal laten controleren en bespreken met de Raad van Toezicht en uiteindelijk bij de notaris het tekenen van de akte, hadden we eindelijk de Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft opgericht.
Met de stichting, en de bankrekening, kon er nu subsidie aangevraagd worden voor de eerste onkosten en het haalbaarheidsonderzoek. Op inhoudelijk gebied waren we nu ook de eerste grote stappen aan het zetten, we hadden ons eerste kantoor aan de Kanaalweg, en de zusterflat was net in zicht gekomen.
De zusterflat was het ideale eerste project, het gebouw was immers al eerder gebruikt om in te wonen. Desondanks waren er nog heel veel openstaande vraagtekens, wie wilt er samenwerken met een groep studenten die dit nog nooit eerder heeft gedaan, waar halen we het geld vandaan om een hele flat te verbouwen en hoe kunnen we het gebouw zo snel mogelijk bewoonbaar maken?
Ik heb toen een (al zeg ik het zelf) fantastische Excel sheet gebouwd om een eerste schatting te maken van de uitgaven en inkomsten van het project. Zo mag in het puntensysteem van de overheid de huur omhoog als er in de kamers een losse wasbak is. Heeft de verwarming in de kamer een losse thermostaatknop? Dan komen er weer een paar punten bij en mag de maximale te vragen huur verder omhoog. Daarnaast kwam ik erachter hoe belangrijk externe factoren als inflatie kunnen zijn, zo kon het zijn dat het project verlies zou draaien bij een inflatie van 0%, quite bij 1% en winst bij 2%.
Als stichting hebben we gelukkig geen winstdoelmerk, en hierdoor hoefden we niet altijd te kiezen voor de maximale opbrengst. Zo hebben we heel bewust ervoor gekozen om per verdieping een kamer minder te plannen zodat er een grotere gemeenschappelijke ruimte mogelijk was.
Aan het eind van mijn bestuursperiode hadden we een offerte liggen voor de verbouwing, een haalbare businesscase, maar nog geen goed idee hoe we een financier konden vinden voor het project. Een van de mooie aspecten van SHS Delft is dat het project dan weer verder gaat met een nieuw bestuur met nieuwe ideeën en oplossingen.
Mijn opvolgers hebben het hele project verder opgepakt, en op het prille fundament dat wij ooit hebben opgezet hebben zij fantastische woningen neergezet waar nu meer dan 250 studenten wonen. Als je zelf ook interesse hebt om bestuur bij SHS Delft te doen, solliciteer dan!