Wijzigingen in de huurwetgeving: wat betekent dit voor de student?
Afgelopen april heeft de Eerste Kamer officieel ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt van minister Stef Blok. Al vanaf februari 2016 werd er in de Tweede Kamer gesproken over vernieuwingen binnen de huurwetgeving van Nederland. Deze vernieuwingen moeten onder andere zorgen voor een betere doorstroming binnen zowel de sociale als de vrije huursector. De belangrijkste toevoeging is de invoer van tijdelijke huurcontracten. Met de invoer van deze contracten wordt het mogelijk om huurders in de toekomst een tweejarig of een vijfjarig contract te geven. Het tijdelijk contract wordt hierbij ook aangesteld voor jongeren tussen de 18 en 27 jaar. Dit omvat ook de doelgroep studenten. Hoogtijd om te onderzoeken wat dit voor de studentenhuisvesting zal betekenen.
De drijfveer voor de invoering van tijdelijke huurcontracten is ontstaan vanuit tekorten binnen de huursector. Volgens minister Blok lossen tijdelijke huurcontracten dit probleem op twee manieren op. Het huidige systeem zou aspirant verhuurders niet genoeg stimuleren om woonruimten te verhuren. Onder aspirant verhuurders verstaan we vastgoedeigenaren die beschikken over verhuurbare woonruimte(n). Zij vinden verhuren vaak te riskant omdat de huidige contracten veelal voor onbepaalde tijd zijn en de huurder bij deze contractvorming veel rechten heeft. Verhuurders hebben de angst niet meer van huurders af te komen. De invoer van tijdelijke huurcontracten moet aspirant verhuurders stimuleren hun woonruimte te verhuren.
Ten tweede kan dit de problematiek van het ‘goedkoop scheefwonen’ tegengaan. Dit wil zeggen dat huurders te lang in een goedkope (sociale) huurwoning blijven wonen terwijl zij hier een te hoog inkomen voor hebben. De tijdelijke huurcontracten moeten het ‘goedkoop scheefwonen’ in de toekomst gaan verminderen, doordat er na het aflopen van het tijdelijk huurcontract opnieuw bepaald wordt of de huurder recht heeft op de betreffende woning. Het percentage scheefwoners neemt op het moment toe door het ontbreken van voldoende huurwoningen in het middensegment om naar door te stromen. Minister Blok acht het dan ook noodzakelijk om dit gat in het middensegment op te vullen.
Hoewel de invoer van deze tijdelijke contracten door velen als een positieve vernieuwing wordt gezien, zijn er ook critici die wijzen op de mogelijke negatieve effecten die tijdelijke huurcontracten met zich mee kunnen brengen. Zo wordt er door Platform31 gesproken over inperking van de huurbescherming. Zij vragen zich af of er na afloop van het tijdelijke huurcontract wel zicht is op een permanente woning omdat deze contractvorm na beëindiging geen garantie biedt op een nieuwe huurwoning. Daarnaast stellen zij hun twijfels of het tijdelijke contract niet door verhuurders gebruikt gaat worden als proefperiode voor huurders.
In het algemeen lijken de tijdelijke contracten voor sommige doelgroepen meer geschikt dan voor anderen. Zo lijkt het tijdelijke contract voor maximaal twee jaar geschikt voor huurders die urgent een woning nodig hebben of een ‘tussen’ woning zoeken terwijl zij op zoek zijn naar een andere woning. Met deze reden is het tijdelijke contract voor de huurder tussentijds opzegbaar. Dit moet stimuleren dat huurders tijdens deze periode actief doorzoeken naar een nieuwe woning. Het tijdelijke contract van vijf jaar wordt door verschillende woningcorporaties nu een mogelijke oplossing genoemd voor het opvangen van de woningvraag voor statushouders. Na deze vijf jaar kunnen de woningen dan weer in de vraag vanuit andere doelgroepen voorzien.
De twee problemen die door minister Blok benoemd worden en de voordelen die tijdelijke contracten kunnen bieden lijken niet direct in verband te staan met studentenhuisvesting. De meeste studenten tekenen namelijk een campuscontract, een contractvorm die al van tijdelijke duur is. Dit betekent dat wanneer de student een periode van 6 maanden of langer niet ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling hij of zij de woonrechten simpelweg verliest. Daarbij komt dat studenten ook geen ‘goedkope scheefwoners’ zijn zoals in dit stuk wordt bedoeld omdat zij in de meeste gevallen in hun studententijd een laag inkomen hebben.
Toch wordt er wel gesproken over de invoer van tijdelijke contracten voor jongeren onder de 27 jaar. Hieronder vallen dus ook studenten. Een tijdelijk contract voor maximaal twee jaar zal echter voor Nederlandse studenten weinig aantrekkelijk zijn. De student wil toch enige vorm van zekerheid en huur voor een korte periode kan voelen als een belemmering. Dit biedt de student, die net op zichzelf woont, geen goede basis. Tijdelijke contracten voor een periode van vijf jaar zouden echter wel interessante mogelijkheid kunnen zijn. Vijf jaar in eenzelfde huis wonen is voor veel studenten lang genoeg. Tevens is er de mogelijkheid om na vijf jaar het contract met twee jaar te verlengen.
Buiten de beperking van de woonduur biedt het tijdelijke contract voor een periode van vijf jaar nieuwe kansen. Zo hoeft de student na zijn afstuderen niet binnen zes maanden het huis te verlaten en bestaat er ook de optie om tijdelijk te stoppen met studeren zonder te hoeven verhuizen. Dit betekent ook dat jongeren in een studentenhuis kunnen wonen zonder te hoeven studeren. Hierdoor kan in onzelfstandige woningen meer menging ontstaan. Daarnaast is het tijdelijke contract voor twee jaar gunstig voor internationale studenten, zij zitten nu vaak gebonden aan een short-stay contract voor één jaar. Het tijdelijk contract biedt deze doelgroep meer zekerheid om bijvoorbeeld een tweejarige masteropleiding in Nederland te volgen.
Kortom, de nieuwe regelgeving voor tijdelijke contracten biedt kansen voor studenten maar ook onzekerheid. Op het eerste gezicht lijkt de invoer van tijdelijke huurcontracten binnen de studentenhuisvesting niet op te wegen tegen het bestaande campuscontract, dat de student meer zekerheid biedt. Dit contract is gemaakt voor de student terwijl de tijdelijke contracten ontworpen zijn om de doorstroming in met name de sociale huurmarkt de bevorderen. Deze doorstroming is binnen de studentenhuisvesting niet nodig omdat de student na zijn afstuderen vaak zelf vertrekt en daarom geen woning bezet houdt voor andere studenten. Tijdelijke contractvorming zou er daarentegen wel voor kunnen zorgen dat deze afgestudeerde jongeren sneller beschikken over een nieuwe tijdelijke woning, hetgeen nu vaak lastig blijkt te zijn.
Voor meer informatie over tijdelijke huurcontracten en jongeren contracten klik hier.